Reglamento del Régimen de Condominio.

Por Deisy López

La Ley 5038 sobre Codominios del 21 de noviembre de 1958 rige las relaciones entre los condómines del consorcio de propietarios.  La presentación del reglamento del consorcio de propietarios es un requisito obligatorio que deberá acompañar la solicitud de régimen de condominio.  Con la aprobación del régimen de condominio, automáticamente y de pleno derecho se forma un consorcio con personalidad jurídica.

Siguiendo el principio de pacta sunt servanda, todos los propietarios  y sus causahabientes están obligados a cumplir con el reglamento del condominio.  El reglamento del condominio puede ser modificado e incluir convenciones excepcionales.  Pero dichas modificaciones serán sólo serán oponibles a terceros y los causahabientes si dicho reglamento se registra en el Registro de Títulos.

La Ley de Condominio contiene regulaciones, las cuales establece cómo se normarán las relaciones de los condómines con respecto a sus propiedades.  Muchos de estos artículos agregan que dichas normas se pueden cambiar cuando así lo disponga el consorcio de propietarios o el reglamento.  Sin embargo, “los poderes del consorcio de propietarios, aún al dictar o modificar el reglamento, se limitan a las medidas de aplicación colectivas que conciernen exclusivamente al goce y administración de las cosas comunes.” (Artículo 9 Ley 5038.) Por ejemplo, las disposiciones del Artículo 6 de la Ley 5038 estipula que “cada propietario puede enajenar, hipotecar o en cualquier otra forma afectar o dar en arrendamiento el piso, departamento, vivienda o local que le pertenece, sin necesidad del consentimiento de los demás.”  En este artículo la ley no no hace mención al reglamento.

Algunos de los temas que la Ley 5038 expresamente permite que mediante las convenciones de los condómines acuerden en sus reglamentos una medida diferente a lo establecido por ley son los siguientes:

Determinar la proporción de cada propietario a la conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas comunes.

Determinar los fines para lo cual se utilizarán las áreas comunes.

·         Sobre la construcción o instalaciones que afecten el edificio y sus dependencias.

·         Sobre la contribución al pago de las primas de los seguros colectivos

·         Sobre los derechos de votos de cada propietario.

·         Sobre el nombramiento de administradores del consorcio

·         Sobre las convocatorias de las asambleas de condómines

·         Sobre la representación de propietarios en las asambleas

·         Sobre quien será el presidente y el secretario de las asambleas

·         Sobre proporción en que los propietarios contribuirán a los gastos y cargas comunes.

Según la Ley 5038 en su artículo Art. 21 exige que el reglamento obligatorio de presentar al Registro de Título contenga por lo menos lo siguiente: 

“1.  Especificación de cada una de las partes de propiedad exclusiva en que está dividido el edificio, con indicación del número o letra o cualquier otra designación que sirva para identificarlas.

2. Número de votos que corresponderá, en las resoluciones de la asamblea del consorcio propietarios, al dueto de cada pode del edificio de propiedad exclusiva .

3. Porcentaje con que deberá contribuir cada propietario a los gastos y cargas comunes .

4.  Bases para la remuneración que se deberá pagar al administrador.

5. Destino de las diferentes partes del inmueble.”