Importancia de los condominios en la RD

Por Erlin Pimentel

La ley 108-05 nos define el condominio como el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta de la vía publica, estos se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes.

Los aspectos técnicos del condominio se compone de los sectores, que son los privativos o propios, otros que son de uso exclusivo, y demás que se denominan comunes. En otro plano están los sectores de tratamiento especial, que son los vacíos, las superficies inaccesibles  y las superficies sujetas a limitaciones administrativas.

Ahora bien, es muy importante recalcar que los sectores privativos o propios de los condominios son una pieza clave dentro de este régimen de condominios, ya que esta parte como su nombre lo indica es propia suya, y nadie tiene derecho sobre esta más que el propietario. A diferencia de los sectores comunes que juegan un papel de sirvientes a los sectores propios, haciendo que estos se beneficien de dicho sector común.

Por otra parte están los sectores comunes de uso exclusivo que son aquellos que le sirven de uso a los sectores propios como por ejemplo: las azoteas y terrazas, así como también los balcones. También es importante mencionar las unidades funcionales, ya que estas unidades te diferencian de los demás sectores propios o de uso exclusivo. La unidad funcional lo que hace es describir lo que te pertenece, ya sea tu parte del inmueble, como también cierta cosa que se derive de esta.

Artículos importantes en relación a los aspectos técnicos

Para esclarecer un poco más estos datos, podemos hacer mención de la ley 5038 sobre condominios, aportándonos estos varios artículos muy importantes sobre todo lo relacionado a dichos condominios. Centrándonos más en los aspectos técnicos como son:

Art. 3.­ Cada propietario es dueño de su piso, departamento, vivienda o local, y, a falta de mención contraria en el título, todos son codueños del terreno y de todas las partes del edificio que no estén afectadas al uso exclusivo de alguno de ellos, tales como patios, muros, techos y obra gruesa de los pisos, escaleras y ascensores, pasillo  y canalizaciones e  instalaciones de beneficio  común exceptuando las que se encuentren en el interior de cada departamento. 

Los propietarios podrán  extender o  restringir  el  número  de las cosas comunes y aún  limitar la copropiedad de algunas de ellas entre las personas que las usan o que deban tener a su cargo el cuidado y mantenimiento de las mismas por la posición de sus respectivos locales.

 Art. 4.­ salvo convención contraria, cada propietario, para el goce de su propiedad exclusiva, podrá usar libremente de las cosas comunes conforme a su destino, sin perjuicio del derecho de los otros propietarios. Estará obligado a contribuir proporcionalmente a las cargas relativas a la conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas comunes. A falta de convención contraria, esa contribución será proporcional al valor de las fracciones divididas del inmueble, teniendo en cuenta su extensión y su situación. El porcentaje que se fije en el reglamento que deberá registrarse a someterse la propiedad al régimen de esta ley, solo podrá modificarse por el acuerdo unánime de todos los interesados.

Art. 5.- los derechos de cada propietario de las cosas comunes son inseparables de la propiedad de sus respectivos pisos, departamentos o locales. Sin necesidad de mención especial, estos derechos pasan al adquiriente de un derecho real, principal o accesorio, sobre la parte dividida del inmueble.

Art. 7.­ Cada propietario atenderá,  a  su  costa,  a la  conservación  y reparación de su propio piso, departamento vivienda o local.  No podrá hacer innovaciones o modificaciones que puedan afectar la seguridad o estética del edificio o los servicios comunes; ni destinarlo a fines distintos a los previstos en el reglamento del edificio, y en caso de duda, a aquellos que deban presumirse por la naturaleza del edificio y su ubicación; ni perturbar la tranquilidad de los vecinos o ejercer actividades contrarias a la moral y a las buenas costumbres o que comprometan la seguridad del inmueble.

Art. 8.­ Se  necesitará  el consentimiento  de todos  los propietarios para  construir nuevos pisos o realizar obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus dependencias, salvo disposición contraria en el reglamento. Se necesitará el consentimiento de todos los propietarios para modificar los acuerdos que declaren, extiendan o restrinjan el número de las cosas comunes o que limiten la copropiedad.