Derecho Comparado

Por Deisy López

Las leyes de condominio de los países que analizamos coinciden todas con la ley dominicana en cuanto a la esencia y distinción de la unidad exclusiva y los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común, los cuales son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad.  Todas las leyes coinciden en que los condómines están obligados a pagar por los gastos comunes según los puntos asignados, aún cuando no utilicen las áreas comunes.

Sin embargo, podemos destacar que las regulaciones de cada país le dan un matiz diferente y mayor importancia a ciertos aspectos en comparación con nuestra legislación.  El aspecto  social de convivir en condominio otros países tienen más regulaciones para dejar bien claro la seriedad de constituir un condominio con personalidad jurídica propia.  Por ejemplo:

·         La Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio No. 7933 de 28 de octubre de 1999 de Costa Rica en su Artículo 22, le otorga poder a la administración del condominio de ejercer acción de desahucio en contra del ocupante no propietario que infrinja el reglamento del condominio o altere la convivencia de todos los condóminos; y según su artículo 23, la asamblea puede desalojar al mismo propietario que infrinja el reglamento.

·         La Ley de Propiedad en Condominio para el Distrito Federal de México publicado el 31 de diciembre de 1998 en su artículo 1, expresamente menciona el “interés social” de la ley. Dicha ley regula ampliamente aspectos de relacionados con las asambleas de los condómines. La ley mexicana en su artículo 79 dice: “Se entiende por cultura condominal todo aquello que contribuya a generar las acciones y actitudes que permitan, en sana convivencia, el cumplimiento del objetivo del régimen de propiedad en condominio. Entendiéndose como elementos necesarios: el respeto y la tolerancia; la responsabilidad y cumplimiento; la corresponsabilidad y participación; la solidaridad y la aceptación mutua.”

·         Cabe destacar que las leyes de México de 1998 y Costa Rica de 1999 son leyes más recientes que la ley dominicana de 1958, lo cual en nuestra opinión tiene mucho que ver con la propagación de la concientización del respeto de los derechos de los demás.

Con relación al mínimo que debe contener el Reglamento registrado, la Ley 7933 de Costa Rica y México, amplían mas que la ley dominicana sobre otros aspectos como la frecuencia con que se reunirá la Asamblea, el régimen de sanciones del condominio y los mecanismos para la resolución de disputas, posibilidad, conjunta o individual, de cambiar la forma externa de las fachadas, entre otras regulaciones. 

En lo referente a las sanciones, las leyes varían conforme a la idiosincrasia de cada pueblo.  Como mencionamos anteriormente, en la Ley 5038, las cuotas vencidas y no pagadas de los gastos comunes del condominio gozan del privilegio establecido. Mientras que en Costa Rica, país con muy bajo índice de analfabetismo, la garantía por el incumplimiento de las obligaciones pecuniarias del propietario con el condominio, se convertirá en un gravamen hipotecario, la cual solo será precedido por los impuestos sobre bienes inmuebles. Un aspecto interesante de la ley de Costa Rica es que le dan fe pública al contador público que expedirá la certificación de las sumas que los propietarios adeuden por estos conceptos; esta certificación constituirá título ejecutivo hipotecario. Las leyes dominicana, no le otorga esta atribución a los contadores públicos autorizados.

Sin embargo, en México las violaciones a las distintas disposiciones de la ley conllevan multas pecuniarias según las infracciones las cuales son ampliamente detalladas. 

La Ley 19537 de 16 diciembre de 1997 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo sobre Copropiedad Inmobiliaria de Chile, tiene una penalidad por incumplimiento de la obligación con las deudas por condominio de gastos comunes de suspenderle el servicio de energía eléctrica, cuando la energía la suministra el condominio y en caso de que el condominio no dispusiere de sistemas propios del dicho servicio, el Comité de Administración del Condominio podrá autorizar a la empresa que lo suministre que le suspenda el servicio al Condómine moroso.  Esta sanción en República Dominicana sería irrisoria, ya que la falta de suministro de energía eléctrica es la constante a nivel nacional.  Obviamente, Chile es un país con un clima de inviernos muy fríos cuya falta de energía podría ser un serio problema.

La Ley de Condominio del Estado de Oregon en los Estados Unidos de América, conlleva penalidad criminal por violaciones a la ley cuando se trata de condominios para uso no residencial con multas hasta $10,000 dólares y prisión hasta 3 años, o ambos a la vez.